Wynajmowanie mieszkania - co zrobić, by zarobić

Wiele osób wynajmuje mieszkanie z wielu powodów - widzi w tym źródło przychodu, zostawia mieszkanie dla dzieci na przyszłość, a teraz oszczędza na kosztach, które musiałby sam ponosić, gdyby nie wynajem, czy też nie może "rozstać się" z kredytem, a mieszka już zupełnie gdzie indziej. Co w takim wypadku, jak podpisać umowę, by wszystko było jasne i klarowne, a może nie informować o tym nikogo i czerpać korzyści - zastanówmy się chwilkę.

Wynajem mieszkania z gruntu rzeczy ma przynieść nam korzyści, chociaż powody wynajmu mogą być różne. Korzyści wiążą się jak zawsze z obowiązkami - zastanowić się więc należy jak to wszystko poprowadzić, by było legalne a przynosiło zyski. Niektórzy myślą, że ukrywanie faktu wynajmowania mieszkania przed urzędem skarbowym zaoszczędzi im kosztów, a dodatkowo przysporzy większych korzyści, ale to mylne założenie. Zachęcam do tego, by przemyśleć podpisanie odpowiednio skonstruowanej umowy, wybór odpowiedniej formy opodatkowania oraz rozliczanie podatku z tytułu najmu. 

Jakie korzyści to nam przyniesie:

• spokojny sen przede wszystkim - nie trzeba się martwić, że ktoś nam życzliwy poinformuje o sprawie urząd skarbowy i zaczną się wtedy problemy;
• oszczędność na odsetkach karnych od podatku - gdy urząd już zostanie poinformowany przez np. życzliwego sąsiada, lub lokatora, z którym nie ułoży się nam współpraca;
• współpraca z lokatorem - legalne prowadzenie tematu daje nam wiele uprawnień, bez ograniczania się hasłami "bo zgłosi";
• w zależności od wyboru formy opodatkowania - możliwość rozliczania kosztów, które będziemy ponosić.

Temat podatkowy omówiłam na swoim blogu księgowego - linki tutaj:

• Najem prywatny nieruchomości 
• Oświadczenie o wyborze opodatkowania najmu od 01.01.2015r.

Od czego zacząć - przede wszystkim poszukać osobę, która od nas wynajmie mieszkanie za wskazaną kwotę. Najlepszym sposobem jest wskazanie kwoty, którą oczekujemy dostać do danej osoby + opłaty (tzn. czynsz do spółdzielni, energia, gaz, woda, ogrzewanie). W ten sposób również zalecam skonstruowanie umowy. Jest to korzystne ze względu na:

• pierwszy powód - jeżeli osoba będzie bardzo dużo korzystała z mediów np. woda będzie lała się strumieniami - to ujęcie tej kwoty w czynszu dla nas będzie zmniejszało nasz przychód, dlatego też warto zastanowić się czy powiedzieć 1.500zł w tym np. woda, czynsz itd. co może nam dać np. 900zł zarobku, lub 700zł lub (przy ciężkiej zimie i ogrzewaniu włączonym na maksymalny poziom i mieszkaniu cały czas wietrzonym) - może ten dochód ograniczyć do minimum; a może lepiej powiedzieć np. 750zł (stała kwota co miesiąc dla nas) + rachunki, które prześlą dostawcy mediów - wtedy nas nie interesuje już ich wysokość, bo lokator podpisując umowę zobowiązany jest opłacać sam swoje zużycia, a jednocześnie może go to skłonić do oszczędności - zachęcam jednak do tego, by lokator musiał rachunki opłacać do nas (przekierujmy pocztę na nasz nowy adres), by mieć pewność, że są regulowane, a nie obudzić się z tak zwaną ręką w nocniku po jego wyprowadzce, lub podpisać umowy z dostawcami mediów bezpośrednio na naszego lokatora - w razie czego dostawcy będą jego ścigali za brak płatności;
• drugim powodem są podatki - szerzej to opisałam w poście o najmie prywatnym nieruchomości, ale wyznaczanie czynszu dla nas + rachunki powoduje, że podstawą do opodatkowania będzie jedynie kwota czynszu dla nas, a nie kwota wraz z rachunkami. Do momentu, gdy decydujemy się na rozliczanie zgodnie ze skalą podatkową - nie ma to znaczenia, bo i tak możemy odjąć to od przychodów w kosztach, tak wybór ryczałtu już nam tego prawa nie da i zapłacimy podatek w niższej wartości procentowej od wyższej kwoty - należy dobrze się zastanowić.

Kolejnym krokiem po podpisaniu umowy jest wybór metody opodatkowania - mamy dwie - ryczałt i skalę podatkową (8,5% i 18%), a także możemy zgłosić najem jako działalność gospodarczą i opodatkować ją liniowo (19%) - co jednak pociąga za sobą konieczność opłacania ZUS i przy wynajmie jednego mieszkania, gdzie nie ma konieczności rejestracji działalności gospodarczej lepiej z tej formy zrezygnować.
Przy wyborze formy opodatkowania należy również rozważyć, w jaki sposób zachować jak największą część uzyskanego przychodu. Wybór sposobu uwarunkować należy przede wszystkim od tego czy:

• jest to mieszkanie z kredytem - jeżeli tak skala podatkowa daje nam możliwość rozliczenia odsetek od kredytu - co zmniejsza podstawę do opodatkowani;
• czy chcemy pobawić się troszkę w ewidencję, gdyż przy skali podatkowej będziemy musieli zbierać rachunki za np. remonty, potwierdzenia płatności rat kredytowych ze wskazaniem odsetek, czy obliczenie amortyzacji, przy ryczałcie - minimum ewidencji - jedynie przychód comiesięczny i odprowadzenie podatku;
• przeprowadzany był remont - szczególnie istotne np. na początku wynajmowania, gdy ponosimy koszty związane z dostosowaniem mieszkania do wynajmu, lub przy planowaniu większego remontu już przy wynajmie - może to tak bardzo obniżyć podstawę do opodatkowania, że wyniesie ona zero, lub wręcz będzie stanowiła (-) czyli stratę, którą będziemy mogli rozliczyć w kolejnych latach - przy skali podatkowej, ryczałt tej możliwości nie da;
• czy obciążamy lokatora za kompletnie wszystkie koszty, np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie mieszkania, wymiany wodomierzy przez spółdzielnie itp. - jeżeli nie, to skala podatkowa daje nam prawo odliczenia tego, a ryczałt nie.

Cały czas zachwalam skalę podatkową, gdyż daje nam możliwość rozliczenia kosztów, ale ma wyższy procent 18% lub 32% (w zależności od tego jakie dochody osiągamy poza wynajmem) - dlatego tak istotne jest przemyślenie swoich kosztów, które można odjąć (pamiętajmy, że jeżeli umowa jest podpisana czynsz dla nas + rachunki - to te rachunki nie stanową dla nas kosztu i nie zmniejszają podstawy do opodatkowania). Ryczałt to natomiast minimum formalności, 8,5% podatku co miesiąc od przychodów i jedna roczna deklaracja składana do końca stycznia roku następnego. Ryczałt należy zgłosić do 20 dnia miesiąca następnego po tym, w którym uzyskamy pierwszy przychód, skali podatkowej nie trzeba zgłaszać. Sposób opodatkowania można zmienić raz na rok, do 20 stycznia roku następnego poprzez złożenia oświadczenia w urzędzie skarbowym.

Jak wykazałam wynajmując mieszkanie można zaoszczędzić w różnym sposób i niektórymi rozwiązaniami ułatwić sobie troszkę życie. Zachęcam do przemyślenia tematu przed wynajęciem lokalu/mieszkania. Jeżeli natomiast już wynajmujecie swoje mieszkania - możecie jeszcze raz przemyśleć temat opodatkowania, a do 20 stycznia macie czas na złożenie odpowiedniego oświadczenia w urzędzie skarbowym o zmianie formy opodatkowania.